L’immobilier résidentiel dans la gestion d’actifs

La période actuelle se caractérise par une abondance de liquidités essentiellement liée :

• Aux évolutions démographiques structurelles en cours (départ à la retraite des « baby boomers », allongement de la durée de la vie…) qui mettent en péril l’équilibre des systèmes de retraites par répartition. D’où la nécessité, pour les actifs, de préparer leur retraite en épargnant plus ;
• A l’accumulation d’excédents commerciaux par les pays (« émergents » et les pays fournisseurs de matières premières, qui cherchent à placer une partie de leurs réserves ;
• A la mise en place de politiques monétaires accommodantes par les principales Banques

Dans ce contexte, l’immobilier est une classe d’actifs qui présente des attraits reconnus :

• Un couple rendement / risque intermédiaire entre celui des obligations et des actions : ainsi, en France, sur 10 ans et plus, le rendement global moyen de l’immobilier a toujours été supérieur à celui délivré par les obligations d’État à 10 ans, pour une volatilité légèrement supérieure ;
• Une corrélation négative avec les obligations, au moins depuis 1985, ce qui présente un intérêt incontestable en termes de diversification des risques ;
• Un revenu indexé, ce qui procure une protection contre l’inflation.

S’ajoute à cela une professionnalisation de la gestion globale de l’immobilier, une meilleure lisibilité des marchés immobiliers et un encadrement réglementaire français et européen qui vise à aligner l’investissement immobilier sur les standards de l’industrie financière.

Certes, les quelque 70 milliards d'euros d'actifs gérés en immobilier (capitalisation totale des fonds au 31 mars 2019) restent une somme modeste par rapport aux 1.700 milliards détenus par les Français sur leurs contrats d'assurance-vie, mais ils concernent une classe d'actifs relativement peu liquide et sont en progression de 15% sur la dernière année.

La performance de l’immobilier sous toutes ses formes est remarquable compte tenu de son modèle d’indexation. L’immobilier résidentiel capte l’inflation. La volatilité de l’immobilier direct est remarquablement basse comparée aux obligations Deux formes d’immobilier ont particulièrement performé : les logements et les foncières.

Les niveaux de performance à long terme des actifs résidentiels sont robustes : sur 20 ans, la performance annualisée du résidentiel est de 7,5 % en moyenne par an. En outre, les caractéristiques structurelles du résidentiel, dans une logique de diversification des portefeuilles, sont bien reconnues : moindre volatilité que l’immobilier tertiaire, corrélation moindre avec les valeurs mobilières, stabilité et visibilité fortes des cash-flows.

Des éléments conjoncturels rendent le résidentiel encore plus attractif aujourd’hui : un contexte de taux bas, et la contraction des taux sur le bureau prime dont les rendements rejoignent ceux du résidentiel.

Performance immobilier résidentiel 2018

Dans ce contexte, l’acquisition de biens résidentiels en démembrement viager prend tout son sens. Le potentiel d’acquisition est considérable si l’on considère la population des seniors (17.2 M en France).

Le vieillissement de la population, la dégradation du pouvoir d’achat des retraités, la part considérable de l’immobilier au cœur du patrimoine des seniors et l’enrichissement exceptionnel à la suite de l’évolution unique des prix de l’immobilier sont, à n’en pas douter, des facteurs favorables pour le développement de ce marché.